Рынок недвижимости Армении оказался под угрозой «перегрева»

Центральный банк Армении бьет тревогу по поводу рисков, связанных с финансовой стабильностью. В своей соответствующей оценке банк выделяет ряд рисков.

Среди них — риск увеличения кредитной нагрузки на домохозяйства, который, однако, по мнению ЦБ, смягчается тем, что кредиты являются долгосрочными.

Возможные развития, связанные с рисками потепления рынка недвижимости — большие объемы кредитования застройщиков могут вызвать проблемы в случае разогрева рынка. А одной из опасностей потепления рынка является избыточное предложение на рынке недвижимости. Другими словами, если застройщики не смогут реализовать свою недвижимость в полном объеме, у них могут возникнуть проблемы с выполнением собственных кредитных обязательств, что повлияет на финансовую устойчивость. Все это, по мнению Центробанка, происходит на фоне замедления экономического роста, геополитической неопределенности и торгово-экономической напряженности.

Опять зафиксируем — ЦБ РА предупреждает о риске потепления на рынке недвижимости. В то же время, ЦБ не в первый раз озвучивает этот и другие риски. Среди вышеперечисленного можно вспомнить многочисленные заявления ЦБ о неэффективности капитальных затрат. В этом смысле ЦБ гораздо более объективен и искренен.

Возвращаясь к развитиям на рынке недвижимости. Общее количество сделок в этом году несколько снизилось (-2%). При этом, объем купли-продажи увеличился на 5,5%, а объем аренды сократился на 4,2%. Изменение цен происходит очень медленно и с оговорками. В целом наблюдается инфляция, по сравнению с прошлым годом, и дефляция на 0,1%, по сравнению с предыдущим месяцем.

Более детальное исследование показывает, что в ряде регионов цены выросли, в некоторых снизились. В целом, рынок недвижимости в условиях существующих реалий (пассивация экономической активности, рост социальной напряженности и пр.) все еще демонстрирует достаточно большую активность, что свидетельствует о том, что рынок недвижимости находится под риском перегрева.

Одно дело, когда мы говорим о риске перегрева, когда есть высокий спрос, высокая экономическая активность, и другое — когда мы находимся в периоде пассивности, но на рынке наблюдается нелогичный рост.

Разумеется, у рынка недвижимости есть определенная особенность сохранять инерцию: застройщики не готовы быстро адаптироваться к новым реалиям, для чего улучшают условия покупки, но поначалу не спешат снижать цену. Однако если оставить это обстоятельство в стороне, то можно сделать два предположения.

Либо застройщики проявляют нерациональный оптимизм, что еще больше увеличивает риск перегрева, либо становится еще более актуальным вопрос — в чем все-таки логика роста объемов строительства?