Подешевеют ли квартиры в итоге или нет? Alpha Economics

Количество сделок с недвижимостью сократилось. С чем это связано и чего ожидать в будущем? Если попытаться представить причины в формальном виде, то все те внешние и внутренние движущие силы, которые в последние годы оживили рынок недвижимости, ослабли. Давайте посмотрим статистику.

В первом квартале 2025 года общее количество сделок с недвижимостью сократилось на 6,2%. Между тем, по сравнению с последними тремя месяцами прошлого года падение больше на 18,2%. Следует отметить, что при изучении отдельных типов сделок становится ясно, что наибольшее снижение приходится на аренду жилья. Это обусловлено внешним фактором – релокантами из России в Армению, которые сформировали довольно большой спрос на сдаваемые в аренду квартиры. Сейчас этого фактора нет или он ослаблен, следовательно, подобные сделки сократились.

Падение числа сделок, связанных с квартирами и частными жилыми домами, кажется, связано с внутренними экономическими процессами, в частности, со снижением активности. Статистика выявляет довольно интересный факт. По сравнению с предыдущим годом увеличилось количество залогов недвижимого имущества.

Почему «быстро обогащающиеся люди» чаще закладывают недвижимость? Кстати, это единственный тип сделок с недвижимостью, который вырос. В остальных случаях зарегистрировано снижение. Конечно, здесь учитывается доля приобретенного в ипотеку и заложенного имущества, но насколько велик этот фактор и является ли этот показатель прямым свидетельством серьезных социальных проблем в обществе? Помните, недавно звучала мысль о том, что общество богатеет быстрее, чем берет займы. И снова – почему в «быстрее богатеющем обществе» больше недвижимости передается в залог?

Отмечается также снижение стоимости квадратного метра жилья. Где же оговорка? Подешевеют ли квартиры в итоге или нет? Рассмотрим, например, изменения среднерыночной стоимости квадратного метра жилья в разных районах Еревана по сравнению с мартом 2025 года. В районах Кентрон и Арабкир наблюдается явное снижение цен. В Нубарашене, напротив, заметное удорожание. Напомним, что первыми, где была прекращена программа возврата подоходного налога по ипотечному кредитованию, стали именно Кентрон и Арабкир, что практически отразилось на ценах. И наоборот, в периферийных районах программа прекратилась позже, что позволило спросу сохраняться дольше.

Так подешевеют ли квартиры в итоге или нет? Вопрос, вызывающий противоречивые впечатления. Для ответа необходимо учитывать особенности рынка недвижимости. Во-первых, рынок сохраняет инерцию: как застройщики, так и продавцы вторичного жилья не готовы сразу снижать цены после длительного периода высоких цен. В результате объявленные и статистические цены могут оставаться высокими дольше, чем в реальности. Однако при переговорах с тем же застройщиком можно получить более низкую цену.

Еще одно явление: сейчас у застройщиков наблюдается тенденция предлагать более удобные условия покупки. Конечно, это не прямое снижение цены, а улучшение условий сделки. В любом случае, при продолжающемся сокращении спроса, если не произойдут неожиданные положительные шоки, снижение цен на недвижимость неизбежно.